Com o advento da Lei n. 13.105/2015, que instituiu o Novo Código de Processo Civil, alterou-se, também, disposições atinentes á Lei de Registros Públicos, Lei n. 6.015/73. A partir disto, vislumbrou-se a possibilidade de requerer extrajudicialmente o reconhecimento de usucapião. O art. 1.071, do CPC/15, acrescentou à Lei de Registros Públicos o art. 216-A, responsável pela inovação legislativa.
Ainda que o objetivo seja a facilitar os processos e procedimentos desta natureza, a novidade tem como alicerce a desjuridiscionalização dos atos e processos judiciais, de modo que passou, nestes casos, a atribuição a pessoa do registrador.
Todavia, ainda que excluída a necessidade da outorga judicial, o novo dispositivo manteve a presença do advogado. É o que se extrai do caput do art. 216-A:
Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado […]
Vale destacar que foi acertada a decisão do legislador em exigir o acompanhamento do profissional. Isto porque, se analisarmos os documentos necessários para ingressar com o pedido, chegaremos a conclusão de que sua complexidade demanda um conhecimento técnico.
Todavia, para dar inicio ao reconhecimento de usucapião, o Requerente precisa ser aparado por um advogado especializado e apresentar na serventia alguns documentos, como:
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil)
Este requisito pode ser realizado no próprio cartório. O Requerente acompanhado de do(s) ocupante(s) anterior(es) informarão ao registrador/cartorário o tempo em que o atual ocupante esta na posse do imóvel, bem como a forma com que lhe foi transmitida. Tais declarações serão feitas verbalmente e traduzidas à termo pelo cartório.
Segundo item:
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;
Muito importante que o Requerente apresente as medidas do imóvel que deseja usucapir e, para tanto, deverá contratar profissional habilitado para fazer o levantamento da dimensão.
O terceiro documento listado no art. 216-A, III, diz respeito à comprovação de inexistência de nenhum gravame, ou seja, restrições sobre o imóvel, de modo que o Requerente deverá apresentar ao registrador certidões negativas de natureza civil perante a Justiça Estadual e Justiça Federal.
Esta exigência se faz necessária ao passo em que o Requerente deverá comprovar a ausência de discussão sobre o imóvel, bem como face a celeridade do procedimento, vez que obrigar o registrador diligenciar sobre tal fato demandaria tempo.
Por último documento, temos o instrumento de transmissão de posse, isto é, o Contrato de Compra e Venda, ou qualquer outra modalidade. Não obstante, o Requerente deverá comprovar, também, que é o pagador dos tributos inerentes à propriedade (propter rem).[1]
Caso o Requente não disponha do instrumento de contrato, a Lei permite que o mesmo produza provas no sentido de demonstrar a legitimidade da posse e o seu tempo. Todavia, esta etapa será feita administrativamente. A produção de prova antecipada deverá ter o aval judicial, cabendo ao Requerente dispor as razões que justificam a necessidade de antecipação da prova e mencionará com precisão os fatos sobre os quais a prova há de recair.[2]
Uma vez reunido todos os documentos, o Requerente dará entrada ao processo em cartório junto de petição formulada e assinada pelo seu representante legal, ostentando as características do imóvel (largura, comprimento, confrontantes, etc.), legal e o requerimento de reconhecimento de usucapião.
Cumprida as exigências, o pedido será autuado pelo registrador o qual deverá efetuar a prenotação prévia ou provisória do processo de usucapião, perdurando ou não, até o acolhimento ou rejeição do pedido.
A segunda etapa será a conferencia dos documentos apresentados pelo Requerente. Para tanto, o registrador oficiará a União, Estado, Distrito Federal e o Município para que se manifestem sobre o imóvel no prazo de 15 (quinze) dias. Também, o Cartório emitirá edital em jornal de grande circulação dando publicidade a vontade do Requerente de usucapir aquele determinado imóvel, de modo a propiciar a manifestação de terceiros interessados.
Havendo qualquer duvida do registrador, lhe é permitido realizar as diligencias que entender necessárias, inclusive, inspeção in loco.
Ultrapassada a fase de conhecimento dos documentos e publicidade do requerimento sem que haja qualquer impugnação sobre o pedido, o registrador, após 15 (quinze) dias lavrará o registro de aquisição do imóvel e abrirá matricula respectiva, caso já não exista.
Em caso de impugnação sobre o requerimento, seja por um ente público, seja por terceiro interessado, o processo será imediatamente transformado em judicial, uma vez que o registrador deverá remeter os autos ao juízo competente e o Requerente emendar a petição de modo a adequá-la ao procedimento judicial.
[1] Art. 216-A, IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
[2] Art. 382. Na petição, o requerente apresentará as razões que justificam a necessidade de antecipação da prova e mencionará com precisão os fatos sobre os quais a prova há de recair.
